Trois notions se sont longtemps opposées fiscalement en ce qui concerne les revenus fonciers.
La première, c’est la location immobilière nue, simple dans sa conception et déclarable au sein du formulaire 2044. C’est la situation la plus connue de tous.
Viennent alors se poser les deux autres notions représentées d’une part par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et les loueurs en meublé professionnels (LMP).
Les revenus perçus de ces deux types de loueurs sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) mais revêtent une différence majeure.
La première (LMNP) concerne les personnes physiques mettant en location des biens immobiliers meublés mais dont la majorité de leurs revenus professionnels sont perçus par une autre activité.
La seconde (LMP) devait jusqu’alors répondre à trois conditions bien précises :
- La personne physique devait être inscrite au RCS en tant que loueur en meublé professionnel.
- Les recettes annuelles doivent représenter plus de 23 000 €
- Enfin, que ces dites recettes représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
Cette différence notable, dont la frontière était parfois mince était surtout déterminante au regard de l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Egalement, les contribuables qui remplissaient les conditions du loueur en meublé professionnel pouvaient exonérer d’ISF (anciennement) et d’IFI (nouvelle formule) les biens immobiliers taxables car ceux-ci étaient considérés comme « Biens professionnels ».
Mais cela c’était sans compter sur une décision du Conseil Constitutionnel en date du 8 Février 2018 (n°2017-689QPC) qui a estimé que l’obligation d’inscription au RCS était inconstitutionnelle.
En effet, pour justifier sa décision, le conseil constitutionnel estime que pour être inscrit au RCS, il faut avoir la qualité de commerçant et que par conséquent, l’activité de loueur en meublé n’est aucunement constitué par des actes de commerce.
Cette inscription au RCS ayant disparu, la notion de loueur en meublé professionnel et non professionnel devient encore plus mince.
En tout état de cause, à la simple lecture des textes, il suffirait pour être considéré comme loueur en meublé professionnel que le contribuable réalise des recettes supérieures à 23 000 € et que les dites recettes représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
A noter : Pour le calcul des revenus du foyer fiscal retenu, il faut entendre les revenus « Professionnels », cela signifie que les pensions retraites ne sont pas incluses dans le calcul.
C’est en grande partie autour de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) que les conséquences vont être importantes.
Car en ayant fait disparaître cette notion d’inscription au RCS, certaines personnes auparavant imposables à l’IFI sur certains biens immobiliers (ceux loués meublés) pourront être exonérés si ils respectent les deux conditions énoncées ci-avant.
Il pourra en être le cas dans l’hypothèse où une personne seule sujette à l’IFI qui exerçait son activité professionnelle et percevait des salaires de telle manière qu’il était considéré comme LMNP, fait valoir ses droits à la retraite.
A ce moment, ses pensions retraites ne seront plus considérées comme des revenus professionnels.
Exemple :
Couple assujetti à l’IFI.
Avant :
- Revenus professionnels du couple = 90 000 €.
- Recettes meublées = 25 000 €.
- Exonération IFI sur les biens de la location meublée = NON.
Les recettes de sa location meublée sont supérieures à 23 000 € mais représentent moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
Après départ à la retraite :
- Pensions retraites = 40 000 €.
- Revenus professionnel du conjoint = 20 000 €
- Recettes meublées = 25 000 €
- Exonération IFI sur les biens de la location meublée = OUI.
Les recettes de sa location meublée sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Les nouvelles mesures fiscales qui interviennent chaque année font naître pour les contribuables une multitude de question pour les comprendre et bien les appliquer, c’est la raison pour laquelle n’hésitez pas à faire appel à un professionnel … « Contactez nous»
Document achevé de rédiger le 22 mars 2019
