Le recours à la création de SCI (société civile immobilière) s’est vraiment généralisé au fil des années et plus particulièrement dans le cadre intrafamilial et ce dans un but de transmission du patrimoine tout en essayant d’éviter les désagréments de sortie liés à l’indivision.
Dans un schéma classique, la SCI est constituée puis le bien immobilier est acquis au moyen d’un emprunt bancaire intégralement souscrit par la SCI qui va rembourser le crédit par le biais des loyers que le bien va générer (cas type d’un montage de SCI destiné à l’immobilier locatif) et, éventuellement, des apports en compte courant d’associés si les recettes de la location se révèlent insuffisantes.
Notez que la SCI est très souvent soumise à l’impôt sur le revenu (revenus fonciers) de par son objet civil et non commercial ; on parle alors de société « transparente ».
Cependant, il est très important de noter que malgré cet aspect transparent de la société, celle-ci n’en demeure pas moins une personne morale disposant d’une personnalité juridique à part entière.
En tant que telle, la société doit avoir une vie, procéder à une assemblée générale au minimum une fois par an, tenir ses comptes au risque d’être sanctionné par l’administration pour fictivité de la société et ainsi, l’ensemble de ses opérations remises en cause, notamment la donation des parts (en pleine propriété ou en démembrement).
Dans cette situation, il est donc logique de considérer que si le bien immobilier est acquis par la SCI au moyen d’un emprunt souscrit par elle, le bien lui appartient.
En sachant cela, qu’advient-il d’un legs au sein duquel serait consenti l’attribution du bien immeuble détenu par la SCI, détenue en tout ou partie par le défunt, associé majoritaire de la SCI ?
La réponse est en somme toute très simple et énoncée par l’article 1201du code civil « Lorsque le testateur aura légué la chose d’autrui, le legs sera nul, soit que le testateur ait connu ou non qu’elle ne lui appartenait pas ».
A la lecture de cet article, il est aisé de faire le lien avec le développement relatif à la SCI exposé ci-avant et le titre du présent article : ON NE LEGUE PAS CE QUI NE NOUS APPARTIENT PAS.
Une personne physique qui détient les parts d’une SCI ne détient pas un titre de propriété de manière personnelle sur l’immeuble.
Cela semble en effet plein de bon sens car si l’inverse était possible, pourquoi ne pas léguer la Ferrari ou la maison de mon voisin à mes enfants.
Bien entendu, ces exemples sont fortement exagérés car dans notre cas il s’agit d’une personne titulaire de droits sociaux sur une SCI donc pas totalement étranger à la propriété du bien.
C’est d’ailleurs dans ce même registre que la Cour de Cassation, par un arrêt du 15 Mai 2018 a reconnu la nullité du legs d’un défunt (détenant 499/500 parts) envers sa concubine, d’un bien immobilier détenu par une SNC (Société en nom collectif, de type également transparent) au motif que la société était seule propriétaire de l’immeuble et non le défunt.
Dans cet arrêt on constate bien la volonté du défunt de protéger sa concubine mais encore aurait-il du le faire correctement.
En tout état de cause, avant de transmettre votre patrimoine, prenez votre temps, soyez vigilant et surtout n’hésitez pas à vous faire assister par un conseil.
Celui-ci sera en mesure de vous permettre de gratifier votre famille tout en évitant d’éventuelles procédures judiciaires entre héritiers et proches.
Et si le cœur vous en dit, Contactez nous. La pérennité de votre patrimoine et de votre famille est notre priorité.
Achevé de rédiger le 16 janvier 2019
